吃穿用住行，數“住”最吸睛。對于一年一度的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，不少老百姓最關(guān)注的是關(guān)于住房政策的表述，最牽掛的是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢。對于住房問(wèn)題，中央經(jīng)濟工作會(huì )議著(zhù)墨不少：住房制度、租賃市場(chǎng)、租賃企業(yè)、長(cháng)效機制、調控政策連續性穩定性等，引發(fā)專(zhuān)家學(xué)者和業(yè)內人士廣泛關(guān)注。

　　更好滿(mǎn)足居民多層次住房需求

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　2017年，京滬兩地試點(diǎn)共有產(chǎn)權住房的探索為解決住房問(wèn)題打開(kāi)了新的渠道。這一方式下，政府與購房人按份共有產(chǎn)權，政府將其持有的部分產(chǎn)權“使用權”讓渡出來(lái)，購房者則能以較低的價(jià)格住進(jìn)新房。

　　“過(guò)去，城鎮商品住房的供應主體比較單一，主要是開(kāi)發(fā)商提供，中央提出要探索多主體供給，就是要動(dòng)員更多的社會(huì )力量參與進(jìn)來(lái)?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所研究員任興洲表示，目前租賃住房中供應主體更為多元，比如開(kāi)發(fā)企業(yè)、國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構都參與租賃住房的供給和經(jīng)營(yíng)。

　　所謂多渠道保障，就是住房保障方式和渠道要多元化。“今后，政府還是住房保障的主要主體，但是要探索更多的方式和渠道，動(dòng)員更多社會(huì )力量進(jìn)入，形式也要更加多樣化?！比闻d洲表示，過(guò)去在住房保障方式上，有廉租房、經(jīng)濟適用房，后來(lái)有了公租房和棚改安置房，“種類(lèi)更多，保障手段也更豐富，棚戶(hù)區改造過(guò)去以實(shí)物住房安置為主，近年來(lái)又在探索貨幣化安置的方式，給了被保障群眾以更大的選擇空間?！?o:p>

　　多主體、多渠道，不僅指“房”，也同樣指“地”。2017年8月，國土資源部等部門(mén)確定北京、上海、廣州等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。

　　“過(guò)去的城鎮住房用地供應，主要是通過(guò)國有土地招拍掛方式用于商品房和租賃住房建設，或者政府劃撥部分土地建設保障性安居住房。未來(lái)，在一些人口凈流入的大中城市，集體建設用地也將參與進(jìn)來(lái)，主要用于建設租賃住房?！比闻d洲認為，利用集體建設用地建設租賃住房不僅可以增加城鎮租賃住房建設用地的供應，有助于構建購租并舉的住房體系，而且還有利于拓展農村集體土地的用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農民增收渠道，能促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節約集約利用?！跋嘈沤窈蟪擎傋》抗w系會(huì )進(jìn)一步呈現多主體供應、多元化方式、多樣性結構的趨勢?！?o:p>

　　“這樣的住房制度，將更好滿(mǎn)足居民多層次的住房需求：對于具備購房能力的城鎮居民，支持其通過(guò)住房市場(chǎng)購買(mǎi)商品住房；對于無(wú)能力購買(mǎi)住房的居民，支持其從市場(chǎng)上租房居??；對于難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障?！饼埡瘓F副總裁韓石表示。

　　發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃

　　要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權益，支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會(huì )議將租賃市場(chǎng)發(fā)展提到了前所未有的高度，對于長(cháng)期租賃更是鮮見(jiàn)地予以強調。

　　“租房市場(chǎng)發(fā)展滯后是我國城鎮住房供應中的最大短板，特別是長(cháng)租市場(chǎng)發(fā)展明顯不足?！比闻d洲認為，長(cháng)期租賃最大的特點(diǎn)就是租賃期較長(cháng)，契約關(guān)系比較穩定，有利于明確和穩定租賃雙方的預期，讓承租者安心、出租者放心。

　　對于整個(gè)市場(chǎng)而言，租賃同樣意義重大。“租賃不僅是當前完善住房制度的核心工作，也是新型城鎮化進(jìn)程中解決好新市民住房問(wèn)題的必由之路，還能通過(guò)分流購房需求、減少住房抵押融資需求等，促進(jìn)住房市場(chǎng)穩定?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為。

　　面向未來(lái)，實(shí)現租購并舉，關(guān)鍵就要補足一項項目前存在的租賃短板。

　　“不同于商品房開(kāi)發(fā)建設后就可出售，資金可以較快回收，而建設長(cháng)租公寓要長(cháng)期持有，資金回收期長(cháng)，資金壓力大。尤其在初始階段，大量資金要用于拍地、建設和運營(yíng)?！比闻d洲認為，要認真研究針對長(cháng)租市場(chǎng)的融資、稅收等相關(guān)政策，使長(cháng)租市場(chǎng)的建設經(jīng)營(yíng)實(shí)現良性發(fā)展，更有效地培育長(cháng)租市場(chǎng)。

　　2017年，已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕20多年的龍湖集團推出長(cháng)租公寓產(chǎn)品，截至目前，已布局16個(gè)城市，擁有1.5萬(wàn)間房間?！捌放崎_(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，將推動(dòng)長(cháng)租公寓向產(chǎn)品化、精細化的方向邁進(jìn)?！睂τ陂L(cháng)租公寓的健康發(fā)展，韓石提出了具體建議：一是對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構，給予稅收優(yōu)惠政策支持；二是支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓展直接融資渠道。

　　在鼓勵和支持政策要跟上的同時(shí)，各地還應對租賃市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行科學(xué)規劃、長(cháng)遠謀劃。

　　“目前，在一些城市有大量租賃需求是通過(guò)分散的個(gè)人業(yè)主的房源解決的。在鼓勵企業(yè)新建規?；赓U住房的同時(shí)，也不應忽視龐大的存量租賃市場(chǎng)的供給?！比闻d洲認為，盤(pán)活存量租賃住房資源可以有多種措施。一方面，通過(guò)加強監管和政策扶持，讓個(gè)人業(yè)主的租賃行為更加規范透明。另一方面，支持和鼓勵專(zhuān)門(mén)從事租賃資源整合的機構將分散的個(gè)人住房資源有效地集中起來(lái)，進(jìn)行統一裝修、經(jīng)營(yíng)，提供專(zhuān)業(yè)化的管理和服務(wù)，使分散的資源也能變成機構化規?；淖赓U供給，并為承租者提供更高品質(zhì)的服務(wù)。

　　差別化調控，力度不放松，避免大起大落

　　2017年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控延續了嚴厲態(tài)勢。根據鏈家研究院統計，截至目前，全國共有54個(gè)城市出臺調控，共有129條限購政策，169條限貸政策，15個(gè)城市實(shí)行“認房又認貸”，48個(gè)城市限售。

　　嚴厲調控之下，市場(chǎng)正趨于穩定。2017年11月，15個(gè)熱點(diǎn)城市中有11個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格同比出現下降，降幅在0.2至3.2個(gè)百分點(diǎn)之間，房?jì)r(jià)已經(jīng)低于2016年同期。

　　“中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性，意味著(zhù)2018年房地產(chǎn)調控政策整體上不會(huì )有太大的變化?！比闻d洲認為，政策的連續性和穩定性表明調控的目標不會(huì )動(dòng)搖、力度不會(huì )放松，決不能讓投機因素重返市場(chǎng)，注重防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險；同時(shí)，保持政策穩定性也會(huì )避免市場(chǎng)硬著(zhù)陸、大起大落。

　　“從外在環(huán)境看，當前經(jīng)濟增長(cháng)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍有較強的依賴(lài)，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、土地、稅收等制度改革以及城市公共服務(wù)的均等化都需要時(shí)間，發(fā)展租賃市場(chǎng)和共有產(chǎn)權房等在短期內難以對市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響；從內生機制看，居民買(mǎi)房進(jìn)行資產(chǎn)保值升值的需求仍在，銀行向房地產(chǎn)加杠桿的動(dòng)力仍然強勁，地方政府對土地出讓金的依賴(lài)依然很強?！痹阪溂已芯吭涸洪L(cháng)楊現領(lǐng)看來(lái)，2018年房地產(chǎn)調控政策會(huì )維持中性趨緊的態(tài)勢。

　　楊現領(lǐng)預計，未來(lái)一、二線(xiàn)城市“五限”政策仍將持續，限售可能會(huì )推廣至一些前期價(jià)格上漲較快但未出調控政策的三、四線(xiàn)城市，居民房貸政策也將保持從緊態(tài)勢。