業(yè)內預計今年房貸或保持“量縮價(jià)漲”態(tài)勢

　　2017年房貸“量縮價(jià)漲”。央行最新數據顯示，2017年12月末，個(gè)人住房貸款余額同比增速比上年末回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。融360大數據研究院最新發(fā)布的《2017年12月中國房貸市場(chǎng)報告》顯示，2017年全國房屋(包括首套房和二手房)貸款平均利率呈現緩慢上升的趨勢，首套房貸款平均利率由年初的4.46%上漲至年末的5.38%，接近基準利率上浮10%的水平。

　　業(yè)內人士表示，今年房貸“量縮價(jià)漲”態(tài)勢料將持續，居民去杠桿將成調控重點(diǎn)。

　　房貸市場(chǎng)未現放松跡象

　　《經(jīng)濟參考報》記者日前在北京采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，今年以來(lái)，銀行房貸放款并未如去年年初般出現大范圍貸款人排隊現象，但是無(wú)論從銀行整體房貸額度還是從銀行房貸利率來(lái)看，房貸政策難言“很寬松”。

　　從銀行房貸額度和放款速度來(lái)看，整體性的額度緊張和放款慢并不存在，但各類(lèi)銀行呈現出差異性。一位中介銷(xiāo)售人員介紹稱(chēng)，從放款時(shí)間看，多數大行放款較快，基本能做到一周之內放款，最快的僅需兩三天。“股份制銀行額度相對比較緊，放款會(huì )慢一些，實(shí)際額度也不能完全保證?！?o:p>

　　國有大行方面，某國有大行北京某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，房貸額度實(shí)行動(dòng)態(tài)控制，放款沒(méi)有問(wèn)題，該支行在批貸上目前也沒(méi)有排隊現象。“多數征信合格客戶(hù)都可以現簽解決，但貸款金額在500萬(wàn)元以上的可能需要進(jìn)行現場(chǎng)評估?！彼f(shuō)。

　　股份制銀行方面，《經(jīng)濟參考報》記者走訪(fǎng)的幾家銀行均表示，批貸和放款時(shí)間相對較慢。“去年下半年額度就一直處于較為緊張的狀態(tài)，總行沒(méi)有通知停貸，但是我們會(huì )提醒貸款人放款比較慢，如果比較著(zhù)急可以?xún)?yōu)先考慮放款快的其他銀行?！币晃还煞葜沏y行個(gè)貸經(jīng)理表示。另一股份制銀行支行工作人員則對記者表示：“目前額度還相對寬松，但批貸和放款等候時(shí)間可能較長(cháng)?！?o:p>

　　從房貸利率來(lái)看，貸款利率上漲有所放緩。上述中介銷(xiāo)售人員表示，首套房和二套房利率依然幾乎沒(méi)有銀行執行基準利率。“首套房利率約為基準利率的1.05至1.1倍，二套房漲得更多些，為基準利率上浮10%至20%左右?！彼f(shuō)。

　　融360數據顯示，北京方面，匯豐銀行貸款利率9.9折，為4.85%，建設銀行、北京銀行、農業(yè)銀行、工商銀行等11家銀行首套房貸利率上浮5%，民生銀行、渣打銀行、華夏銀行等7家銀行首套房貸利率為上浮10%。匯豐銀行、恒生銀行等6家銀行二套房貸款利率上浮10%，杭州銀行、浦發(fā)銀行、工商銀行等13家銀行二套房貸款利率上浮達20%。上海方面，多家銀行存小幅折扣，如農業(yè)銀行、建設銀行、中國銀行、工商銀行首套房利率可為9折，大新銀行、上海農商行為9.2折，花旗、郵儲等4家為9.5折。

　　一位大行一線(xiàn)城市個(gè)貸業(yè)務(wù)負責人對記者明確表示，展望未來(lái)一段時(shí)間，各銀行房貸政策難言“很寬松”。今年其所在銀行房貸業(yè)務(wù)的整體基調仍是“嚴格控制”，這一點(diǎn)較去年并無(wú)改變。

　　居民購房杠桿率仍較高

　　回顧2017年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控趨嚴的大基調下，銀行的房貸以及整體涉房貸款增速均出現下滑。業(yè)內人士表示，今年整體房貸規模增長(cháng)會(huì )呈現和去年一樣的特點(diǎn)。

　　央行上周末最新公布的數據顯示，2017年12月末，個(gè)人住房貸款余額21.86萬(wàn)億元，同比增長(cháng)22.2%，增速比上年末回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，截至2017年12月末，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款在內的人民幣房地產(chǎn)貸款余額為32.25萬(wàn)億元，同比增長(cháng)20.9%，增速比上年末回落6.1個(gè)百分點(diǎn)，全年增加5.56萬(wàn)億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年占比低3.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房貸規模去年出現下調，是2017年部分城市房?jì)r(jià)漲幅放緩、市場(chǎng)平穩的最主要原因。

　　不過(guò)整體來(lái)看，我國居民的購房抵押率相對依然較高。中國社科院此前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2017-2018)》顯示，截至2016年底，中國居民購房抵押率升至50%，已經(jīng)接近美國2007年次貸危機爆發(fā)前的水平。

　　居民債務(wù)比重也接近次貸危機前水平。中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)：“居民債務(wù)占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%，上漲至目前的90%，遠遠超出其他新興經(jīng)濟體的水平。若考慮我國諸多的民間融資渠道，居民杠桿率恐更高。日本和美國分別于上世紀90年代初和90年代中后期經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)，居民債務(wù)占可支配收入比重分別為120%和130%，我國居民杠桿率已接近較危險的區間?！?o:p>

　　倪鵬飛表示，居民部門(mén)加杠桿空間已越來(lái)越有限。中國居民加杠桿的最主要用途是買(mǎi)房產(chǎn)，如果房?jì)r(jià)下跌，將可能出現金融機構資產(chǎn)負債表急速惡化并開(kāi)始大規模收緊信貸，進(jìn)而導致購房者普遍違約以及銀行擠兌，引發(fā)金融風(fēng)險。

　　房貸利率或小幅低速上漲

　　事實(shí)上，監管層已注意到居民高杠桿風(fēng)險。2017年，個(gè)人借道消費貸、首付貸等個(gè)人信用貸款加杠桿購房的態(tài)勢升溫，央行、銀監會(huì )等金融監管部門(mén)相繼出手嚴打此類(lèi)違規行為。一方面，住建部會(huì )同人民銀行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)文部署規范購房融資行為，明確嚴禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機構、房地產(chǎn)中介機構、互聯(lián)網(wǎng)金融機構、小額貸款公司等違規提供購房首付融資、房地產(chǎn)場(chǎng)外配資等；另一方面，銀監會(huì )派出機構積極開(kāi)展風(fēng)險排查，并加強規范管理和問(wèn)責，嚴查個(gè)人消費貸款違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“企業(yè)杠桿率居高難下，居民杠桿率快速攀升，金融機構也有責任，要優(yōu)化并嚴格授信管理，加強風(fēng)險內控，不能對企業(yè)信貸‘壘大戶(hù)’，不能違規發(fā)放消費信貸?！庇袠I(yè)內人士透露，2018年居民去杠桿也將成為監管的重點(diǎn)。未來(lái)將加強引導，防止居民債務(wù)過(guò)快增長(cháng)、向房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)度集中。

　　評級機構東方金誠研究發(fā)展部副總經(jīng)理王青表示，2018年金融去杠桿和房地產(chǎn)調控態(tài)勢將會(huì )延續，在淡化經(jīng)濟增速，強調高質(zhì)量發(fā)展，以及防范化解重大風(fēng)險——重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險——作為首要攻堅戰的背景下，金融去杠桿和房地產(chǎn)調控態(tài)勢將會(huì )延續。隨著(zhù)金融去杠桿逐步擴大至實(shí)體去杠桿，在保障企業(yè)信貸需求的同時(shí)，前期明顯偏高的居民信貸增速有可能逐步回落。

　　融360分析指出，2018年房貸利率保持繼續上漲的可能性較大，房貸利率整體基調仍為穩中偏緊。預計2018年房貸利率出現“急剎車(chē)”。